今年以來，長租公寓行業(yè)備受社會關注，同時該模式也遭受著一些爭議。一方面，長租公寓繼續(xù)洗牌，以蛋殼公寓為代表的「高杠桿+租金貸」模式徹底倒下。在疫情的沖擊下，分散式長租公寓龍頭蛋殼公寓深陷資金鏈危機，在最近的幾周內愈演愈烈，已然變成了一個民生問題。
另一方面，中央繼續(xù)強調樓市「房住不炒」。12 月 3 日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正在住建部召開座談會時，繼續(xù)強調，「十四五」期間要繼續(xù)有效擴大保障性租賃住房供給，租賃行業(yè)在下一個五年還會是具有想象力的「賽道」之一。如何打開住房租賃市場成長的新空間，成為了全行業(yè)目前最大的難題之一。
「高杠桿+租金貸」模式的倒塌
傳統(tǒng)的長租公寓模式中最具有代表性的即是以「二房東」租金差為核心收益的商業(yè)模式。這種商業(yè)模式是一種 C2B2C 模式，即公寓運營方作為二房東，在市場上從原來分散的房東手中承租住房，經過統(tǒng)一的改造、升級、運營后，再將住房出租給最終的租客，并提供租后的維護等服務。
在這種最簡單、最傳統(tǒng)的商業(yè)模式中，公寓企業(yè)的盈利絕大部分來自于租金收入與承租底租之間的租金差，這種模式出現(xiàn)了一系列的問題，并出現(xiàn)了轟然倒塌的趨勢。
首先，是單房租金差有限，毛利率較低，只能通過不斷擴張規(guī)模來實現(xiàn)規(guī)模經濟。
房租的定價與普通消費品不同，不完全是商業(yè)消費，更是一種民生消費，房租的上漲空間主要由承租人群的收入水平決定。由于這種模式下，公寓企業(yè)主要經營分散式公寓，企業(yè)改造后的房源與市場上散租房源直接競爭，因為房租上浮空間十分有限，單方利潤較低。
部分公寓企業(yè)為了實現(xiàn)規(guī)模經濟，甚至不惜采用近年互聯(lián)網企業(yè)多采用的補貼搶市場模式，「高進低出」試圖占領市場。但由于租房市場分散且龐大，單一企業(yè)無法占領和控制整個市場，「高進低出」不僅無法使公寓企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模經濟，且給企業(yè)帶來巨大的資金壓力。
其次，這種模式下，公寓企業(yè)重投入，杠桿高企。公寓企業(yè)為迅速回款繼續(xù)擴張，多與銀行等金融機構合作，引入租金貸業(yè)務。
租金貸即銀行為租客提供的租房專項信貸服務。租金貸的引入滿足了多數(shù)支付能力不強的租客季付，乃至月付的需求，且使公寓企業(yè)以較低的成本可以提前收回合同期內的租金用于再投資擴張，對于公寓企業(yè)來說，起到了應收帳款貼現(xiàn)的作用。而公寓運營方正是利用了租金貸實現(xiàn)了不斷加杠桿。以蛋殼公寓為例，根據其財報顯示，近三年，其租金貸用戶占比分別為 91.3%、75.8%、67.9%，遠超政府 30% 的紅線。
但租金貸模式隱憂較大，比較直接的風險是運營風險。公寓企業(yè)若想不斷再擴張，除了融資能力外，運營出租能力也是一大考驗，體量成幾何倍數(shù)擴張或全國性布局之時，難以維持較高的出租率和運營效率，若碰上今年新冠疫情的黑天鵝事件，出租率受較大影響，高杠桿運營難以維持，企業(yè)將出現(xiàn)現(xiàn)金流危機。
另外，由于長租公寓的租賃合同普遍較長，為 1-2 年租賃期較為常見，而租客常有租不滿期限提前退租的情況。若租客提前退租，公寓運營企業(yè)需退還給銀行相應為履行租約比例的貼現(xiàn)租金，為租客提前結清租金貸。
據青客財報顯示，其平均有 4.6% 的租客會提前結束合約，因此對應的，銀行要求凍結所有租客租金貸貼現(xiàn)金額的 5% 作為保證金，以保證青客有能力幫助這部分租客結清相關貸款。今年適逢疫情沖擊，違約率應遠大于歷史測算數(shù)據，多出部分將會極大的沖擊企業(yè)的現(xiàn)金流，最終導致現(xiàn)金流斷裂。這也是青客、蛋殼等企業(yè)紛紛陷入危機的最大原因。
最后，這種模式初級且簡單，商業(yè)模式想象空間有限。
二房東模式早已有之，早在前長租公寓時代，市場上就遍布著大大小小的二房東。時至今日，這些分散式長租公寓與傳統(tǒng)二房東相比，商業(yè)模式在根本上并未改變，租金差仍是其核心的盈利來源，這種模式「講故事」能力較差，想象空間有限，難以獲得較高估值。一旦市場證明了，這種商業(yè)模式無法不斷擴張占領并控制市場，對 PE/VC 機構的吸引力會大幅下降。目前，市場也的確證明了，「高杠桿+租金貸」模式下的公寓企業(yè)，四面楚歌，暴雷事件頻發(fā)。
租賃式生活社區(qū)模式的崛起
經過一連串風險事件之后，長租公寓行業(yè)不再唯規(guī)模至上，更多的會回歸理性，秀「財技」的企業(yè)會被洗出賽道，運營能力與盈利能力會重新回到聚光燈之下，因此，打造租賃式生活社區(qū)這一新模式得以崛起。
首先，重新思考長租公寓的商業(yè)模式，要清楚的是市場的供需情況，發(fā)展長租公寓首先是為了解決租賃住房的供需不平衡，即供需缺口較大的市場，運營服務商才有發(fā)揮的空間。
過去長租公寓企業(yè)多關注白領市場，因此布局多圍繞在一二線城市的商務區(qū)。但這些區(qū)域供需本就較為平衡，長租公寓進入的是存量紅海市場，與傳統(tǒng)二房東、房東直租的房源直接廝殺競爭，盈利能力十分有限。
而租賃式社區(qū)多數(shù)體量較大，圍繞新興的產業(yè)園區(qū)、產城融合區(qū)域進行建設，解決更廣大的基層勞動群體。這些園區(qū)多是由政府或大企業(yè)主導的，離城區(qū)稍遠的產業(yè)聚集區(qū)。在過去的幾十年的發(fā)展后，原有園區(qū)內的住房和生活配套設施陳舊或缺失不足，同時也無法滿足日益增長的勞動力增長。產業(yè)園區(qū)需要更新原有的居住環(huán)境，容納更多的基層勞動者。圍繞廣大勞動者的住房租賃市場供需缺口較大，是典型的藍海市場。
隨著城市產業(yè)經濟的升級和發(fā)展，我國基層勞動者的規(guī)模呈現(xiàn)逐年增長趨勢，統(tǒng)計數(shù)據顯示這一勞動群體的數(shù)據已達到 2.4 億，并且以流動性人口為主。租房是這一群體解決居住需求的主要方式，過去主要通過群租、租住違建、工住混合、地下室等方式居住，不僅安全隱患極大，基本生活需求也無法得到保障。隨著城市的改造和發(fā)展，這一群體有強烈的改善租住環(huán)境的需求。
未來，在整個國家的產業(yè)調整，發(fā)展實體經濟的過程中，由產業(yè)驅動帶來的勞動群體租賃需求將不斷增長，在一定程度上將提高廣大勞動者的租賃市場的空間。
以天津濱海高新區(qū)為例，其位于天津市最東端，總規(guī)劃面積 97.96 平方公里，是京津石高新技術產業(yè)帶的重要組成部分。新能源產業(yè)、生物技術、現(xiàn)代醫(yī)藥產業(yè)及現(xiàn)代服務業(yè)是天津濱海高新區(qū)重點發(fā)展的優(yōu)勢產業(yè)，包括總部經濟、科技服務業(yè)和科技金融等產業(yè)。大型企業(yè)落地園區(qū)，如中石化華北銷售、中海油銷售、海泰控股集團、李寧樂途總部、國美電器總部、夢金元總部、水電十三局、廣播電視網絡等總部經濟近年來實現(xiàn)了快速增長，也導入了數(shù)十萬的產業(yè)人口。但其區(qū)位距離天津中心約 20 公里，商業(yè)配套設施，居住房源難以滿足產業(yè)人員增長的要求。
位于武漢西南的武漢經濟技術開發(fā)區(qū)也有著同樣的困境，距離市中心通勤2小時的開發(fā)區(qū)內，聚集著包括先進制造業(yè)、汽車相關產業(yè)、航空及衛(wèi)星產業(yè)等多個高附加值的高端制造業(yè)，常住人口 43 萬人，直接吸納就業(yè)人口以十萬計，但居住社區(qū)及生活配套設施有限。
以產業(yè)園區(qū)為導向的長租公寓品牌，試圖在一二線城市的這些新興產業(yè)園區(qū)打造租賃式生活社區(qū)，在占領藍海市場的同時，配合政府的產業(yè)發(fā)展方向，為園區(qū)內就業(yè)人口提供良好的居住環(huán)境及完善的生活配套服務設施。
其次，集中式的大體量生活社區(qū)，可以有效的利用集中式的物理空間優(yōu)勢，為租客提供更多的商業(yè)及生活配套服務。
傳統(tǒng)的分散式長租公寓，盈利能力十分單一且集中，即租金差，其所提供的配套生活服務多為基礎的上門維修、保潔、搬家等服務，且由于房源分散，服務成本較難控制，維修等多需要雇傭第三方團隊，服務質量難以保證。
反觀集中式的大體量生活社區(qū)，其優(yōu)勢在于集中式的物理空間，在公區(qū)利用和服務提供上可以更加多元。除了傳統(tǒng)的共享廚房、烘干機、熱水房等公用設施外，還有機會附加較多的社交屬性，利用公區(qū)開設書吧、觀影房甚至電影院、網咖等生活娛樂設施，以社交屬性串聯(lián)社區(qū)租客，提高租客黏性。
另外，與傳統(tǒng)集中式公寓不同的是，租賃式社區(qū)多了「社區(qū)」的概念，在遠離城區(qū)的產業(yè)園區(qū)內，社區(qū)商業(yè)也是這個生態(tài)中必不可少的一環(huán)。餐飲、超市、菜市水果、藥房、健身房等生活配套設施的引入既解決了產業(yè)人員的基本生活和休閑的需求，也使得社區(qū)的經營和收入更加多元，從根本上提高了企業(yè)的盈利能力。
在這樣人口密集且消費能力強勁的社區(qū)中，各類 O2O 賽道上的服務也有機會大展拳腳。包括各類共享經濟、到家經濟、社區(qū)團購、柜子經濟等，都可以與這樣的大型租賃社區(qū)發(fā)生化學反應，可以說，有別于傳統(tǒng)以租賃房源為核心的第一代長租公寓，這樣以社區(qū)經營為核心的第二代長租公寓，在商業(yè)模式和盈利來源上都更加多元，居住體驗也有新的質變。
第三，以社區(qū)思路運營的公寓企業(yè)，在估值上也較目前上市的公寓企業(yè)有更大想象空間。首先，其較為集中的房源分布加之社區(qū)中各類高附加值服務，在盈利能力和成本控制上更可控、可預測。經過目前市場上一輪的公寓暴雷洗禮后，投資者不再「唯規(guī)模論」，有清晰盈利能力及擴張路線的公寓企業(yè)將會取代盲目做大的企業(yè)，更能受到投資者青睞。
另外，在追求美好生活和增加保障性租賃住房的頂層設計支持下，圍繞產業(yè)園區(qū)的社區(qū)式運營思路相當于緊貼政府政策指引，幫助目前各地方政府主導的各類產業(yè)新區(qū)補短板，增強新區(qū)的人才吸引力，從這個思路來看，這類公寓企業(yè)將繼續(xù)獲得政策的有力支持，在拿項目、稅收等方面將有一定優(yōu)勢。
因此，長期來看，這類社區(qū)運營商的收入模式和估值方向也可向以碧桂園服務、雅生活、綠城服務、鑫苑服務等為代表的物業(yè)服務企業(yè)看齊。以目前市場來看，各大房企的物業(yè)板塊紛紛分拆上市，平均動態(tài)市盈率在 40 倍以上，遠超市場平均市盈率，而多家物業(yè)服務企業(yè)也超過了其地產正股的市值，說明了市場上投資者對這類輕資產、收入穩(wěn)定多元、現(xiàn)金流穩(wěn)定且抗周期性企業(yè)的認可。相對應的，租賃式社區(qū)的長租公寓企業(yè)在未來的市場估值中也將更有想象空間。
小結
租賃行業(yè)在經歷了一系列風險事件之后，將逐步回歸理性。租賃住房行業(yè)有著商業(yè)和民生的雙重屬性，且行業(yè)體量巨大，市場已經證明了很難以高杠桿和大規(guī)模擴張占領市場，實現(xiàn)贏者通吃，而租金貸在經歷了風險事件后，也必將被政策大幅限制。在短期行業(yè)低毛利、高成本的現(xiàn)狀難以改變的情況下，公寓企業(yè)必須突破其原有簡單的商業(yè)模式，以期繼續(xù)發(fā)展，而打造租賃式生活社區(qū)的商業(yè)模式正式答案之一。（*文章來源：微信公眾號“地新引力”）
